Η 11η Μαΐου 2026 θα καταγραφεί ως η ημέρα που η χώρα επιχείρησε να βάλει «τάξη στο χάος» της τουριστικής δόμησης. Με μια κοινή παρουσίαση των Υπουργείων Περιβάλλοντος και Τουρισμού, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ-Τ) βγήκε από τα συρτάρια, φέρνοντας μαζί του δραστικές αλλαγές που επηρεάζουν από τον μεγάλο επενδυτή μέχρι τον μικρό ιδιοκτήτη ακινήτου.
Τέλος στο μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» χωρίς όρια
Στην παρουσίαση του σχεδίου, η ηγεσία των δύο υπουργείων κατέστησε σαφές ότι η Ελλάδα δεν αντέχει άλλο την άναρχη δόμηση. Το νέο πλαίσιο χωρίζει την Ελλάδα σε 5 ζώνες, με τις «κόκκινες» περιοχές (Μύκονος, Σαντορίνη κ.α.) να μπαίνουν σε καθεστώς αυστηρής «δίαιτας».
Οριζόντιες «Κόκκινες Γραμμές»
Η παρουσίαση από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού έθεσε τρεις κεντρικούς πυλώνες που αφορούν όλη την επικράτεια:
- Η «Ιερή» Παράκτια Ζώνη: Θεσπίζεται απαγόρευση κάθε νέας κατασκευής στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή. Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην προστασία του τοπίου από την οπτική ρύπανση και τη διάβρωση.
- Φρένο στο Airbnb: Εισάγονται εργαλεία για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πλέον, το κράτος μπορεί να θέτει ανώτατο όριο ημερών ανά έτος ή να απαγορεύει νέες εγγραφές σε περιοχές με οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
- Αρτιότητα εκτός σχεδίου: Τα όρια γίνονται αυστηρότερα, με την αρτιότητα να ξεκινά από τα 8 στρέμματα και να φτάνει έως τα 16 σε κορεσμένες περιοχές.
Η Θέση των Κυθήρων στον Νέο Χάρτη
Σύμφωνα με τα επίσημα παραρτήματα του ΕΧΠ-Τ, τα Κύθηρα κατατάσσονται στην Κατηγορία (Γ) – Αναπτυσσόμενες Περιοχές.
Παράλληλα, ως νησί που ανήκει στην Ομάδα Ι (νησιά άνω των 250 τ.χλμ.), τα Κύθηρα αντιμετωπίζονται ως προορισμός με «στρατηγικό βάθος», αλλά και με την υποχρέωση να διατηρήσει την αυθεντικότητά του.
Αναλυτικά Στοιχεία Δόμησης για τα Κύθηρα:
- Ελάχιστη Αρτιότητα: Για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές, το όριο ορίζεται στα 8 στρέμματα.
- Ποιοτικό Φίλτρο: Επιτρέπεται η ανέγερση αποκλειστικά μονάδων 3, 4 και 5 αστέρων. Αυτό σημαίνει το τέλος της ανάπτυξης χαμηλού κόστους και τη στροφή σε ένα πιο ποιοτικό μοντέλο.
- Ανώτατη Δυναμικότητα: Παρότι η Ομάδα Ι επιτρέπει μονάδες έως 350 κλίνες, η έγκριση τέτοιων μεγεθών στα Κύθηρα θα απαιτεί πλέον υποχρεωτική Μελέτη Φέρουσας Ικανότητας.
- Ήπια Ανάπτυξη: Ενθαρρύνεται η δημιουργία Οργανωμένων Υποδοχέων (ΟΥΤΔ) «ήπιας ανάπτυξης» και η επανάχρηση παραδοσιακών κτιρίων και εγκαταλελειμμένων οικισμών.
Το νέο Χωροταξικό λειτουργεί ως «ομπρέλα». Αυτό σημαίνει ότι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που εκπονούνται τώρα για τον Δήμο μας, μπορούν να θέσουν ακόμη αυστηρότερους περιορισμούς, αλλά ποτέ ηπιότερους.
Τα επόμενα βήματα: Ο οδικός χάρτης
Τι περιμένουμε από εδώ και πέρα;
- Στάδιο 1 (Άμεσα): Ολοκλήρωση της διαβούλευσης και υπογραφή της τελικής ΚΥΑ.
- Στάδιο 2 (2026-2027): Οριστικοποίηση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) Κυθήρων. Εκεί θα καθοριστούν οι ακριβείς χρήσεις γης (πού χτίζουμε ξενοδοχεία, πού προστατεύουμε τη γεωργική γη).
- Στάδιο 3 (Μεσοπρόθεσμα): Εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Προορισμού, όπου ο Δήμος και οι τοπικοί φορείς θα πρέπει να αποφασίσουν πώς θα διαχειριστούν τις ροές των επισκεπτών.
Τα Κύθηρα έχουν το πλεονέκτημα να βρίσκονται στην «πράσινη» ζώνη της ανάπτυξης, αποφεύγοντας τον κορεσμό των Κυκλάδων. Ωστόσο, η «λευκή επιταγή» για ανάπτυξη συνοδεύεται από αυστηρούς περιβαλλοντικούς όρους. Η μπάλα βρίσκεται πλέον στο γήπεδο της τοπικής κοινωνίας, η οποία οφείλει να παρακολουθεί στενά τη σύνταξη του ΤΠΣ, ώστε οι γενικές προβλέψεις του κράτους να εξειδικευτούν προς όφελος του νησιού.
Ακολουθούν η οικεία Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων και το Σχέδιο ΚΥΑ Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
