Σε νομοθετική παρέμβαση, που θα επιχειρήσει να βάλει τάξη στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, η οποία έχει αναπτυχθεί εν πολλοίς ανεξέλεγκτα σε διαστάσεις που προσεγγίζουν το 15% της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας του τουρισμού, αναμένεται να προβεί άμεσα η κυβέρνηση. Η άμεση ρύθμιση και οριοθέτηση της εν λόγω αγοράς, που είναι γνωστή και ως «οικονομία διαμοιρασμού» και ο κύκλος εργασιών της υπολογίζεται πλέον σε 3,371 δισεκατομμύρια ευρώ, κρίνεται απαραίτητη διότι, όπως και σε άλλες χώρες στο εξωτερικό, η καλπάζουσα ανάπτυξή της έχει αρχίσει να έχει πλήθος επιπτώσεων.
Μεταξύ αυτών, αλλοιώνει τη φυσιογνωμία των προορισμών, αποψιλώνει τη λειτουργία των τοπικών κοινωνιών και γειτονιών, απειλεί την κοινωνική οργάνωση, αποστερώντας κρίσιμες λειτουργίες της, όπως η εκπαίδευση, η στέγαση φοιτητών και δημοσίων λειτουργών, αλλά και εργαζομένων από τα απαραίτητα καταλύματα, προκαλεί αθέμιτο ανταγωνισμό στη συντεταγμένη αγορά των ξενοδοχείων και παράγει έσοδα που διαφεύγουν από τη φορολογητέα ύλη.
Ο ρόλος των δήμων
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», η προεδρία της κυβέρνησης σε συνεργασία τόσο με τα υπουργεία Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Τουρισμού, όσο και με τον Σύνδεσμο Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων και άλλους αντιπροσωπευτικούς φορείς του τουρισμού, κινείται προς δύο κατευθύνσεις:
Πρώτον, το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα δίνει την αρμοδιότητα προσδιορισμού των κανονιστικών παραμέτρων της λειτουργίας της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στους δήμους. Οι δήμοι κατόπιν τεκμηριωμένων από μελέτες στοιχείων, οι οποίες θα συναξιολογούν παραμέτρους όπως η φέρουσα ικανότητα των περιοχών ευθύνης τους, οι ανάγκες στέγασης των δημοσίων λειτουργών –όπως δάσκαλοι και ιατροί–, των εργαζομένων στον τουρισμό και άλλες δραστηριότητες των εν λόγω περιοχών, η επάρκεια των υποδομών, αλλά και η διατήρηση του ιδιαίτερου χαρακτήρα των επιμέρους γειτονιών τους, θα μπορούν να θέτουν όρια στον αριθμό των ακινήτων που θα μπορούν να διατίθενται ανά πάσα στιγμή μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών προς βραχυχρόνια μίσθωση.
Δεύτερον, όπως αποκάλυψε τη Δευτέρα και ο υπουργός Τουρισμού Βασίλης Κικίλιας, η κυβέρνηση θα προχωρήσει παράλληλα με νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Οικονομικών και στη διαφοροποίηση της φορολογικής αντιμετώπισης των φυσικών και νομικών προσώπων που δραστηριοποιούνται στην αγορά αυτή, ανάλογα με το αν αποτελούν μικροϊδιοκτήτες με ένα-δύο ακίνητα ή επαγγελματίες που διαθέτουν προς βραχυχρόνιες μισθώσεις έναν σημαντικό αριθμό ακινήτων.
«Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του τουριστικού μας προϊόντος. Για την εύρυθμη λειτουργία του υγιούς ανταγωνισμού, αλλά και για την εύρυθμη λειτουργία των αστικών μας κέντρων, η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα πλαίσιο για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το πλαίσιο αυτό θα διαχωρίζει αυτούς οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειονότητας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα», αναφέρει χαρακτηριστικά ο υπουργός Τουρισμού.
Εν τω μεταξύ, χθες Δευτέρα, παρουσιάστηκε από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Βραχυχρόνιες μισθώσεις: επιπτώσεις στις πόλεις και στους πολίτες», στην οποία καταγράφεται τόσο το μέγεθος της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και το αρνητικό αποτύπωμά της από την ανεξέλεγκτη γιγάντωση της δραστηριότητας.
Συνάγεται επίσης από τα στοιχεία ότι η τουριστική δαπάνη της οικονομίας διαμοιρασμού μεγεθύνεται με μέσο ρυθμό 15% ετησίως. Κάτι το οποίο κρίνεται αναμενόμενο, καθώς η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά.
Επιπτώσεις στο ελληνικό τουριστικό προϊόν
«Το προσφερόμενο τουριστικό προϊόν της οικονομίας του διαμοιρασμού προκαλεί ζητήματα σε κοινωνικοοικονομικό επίπεδο», επισημαίνει η μελέτη της Grant Thornton για τον κλάδο, που έγινε για λογαριασμό του ΞΕΕ. Μεταξύ αυτών είναι η υποβάθμιση της ποιότητας ζωής, οι κίνδυνοι για την υγεία και η εν γένει επιβάρυνση των πόλεων και της ασφάλειας των υποδομών. Ειδικότερα, διαπιστώνεται ότι λόγω και της ανεπαρκούς τεχνογνωσίας των ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης προκαλούνται προβλήματα ηχομόνωσης και όχλησης για τους άλλους ενοίκους, ανακύπτουν ζητήματα ορθής συντήρησης και ανακαίνισης εγκαταστάσεων και ασυνέπεια μεταξύ προβαλλόμενου και πραγματικά προσφερόμενου επιπέδου υπηρεσιών. Αυτά με τη σειρά τους οδηγούν, σύμφωνα με την Grant Thornton, σε «κίνδυνο υποβάθμισης της ποιότητας του ελληνικού τουριστικού́ προϊόντος και αρνητικής επίδρασης στην προβολή́ του σε διεθνές επίπεδο».
Μιλώντας στο πλαίσιο της παρουσίασης της μελέτης, ο δήμαρχος Αθηναίων, Κώστας Μπακογιάννης, ανέφερε ότι πρέπει «να συμφωνήσουμε σε τρία πράγματα. Πρώτον, απαιτείται ρυθμιστικό πλαίσιο, θα πρέπει να υπάρξουν κανόνες. Δεύτερον, το ρυθμιστικό αυτό πλαίσιο θα πρέπει να είναι αρμοδιότητα και ευθύνη της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Θα ήταν πολύ εύκολο πολιτικά να “σπρώξουμε” το ζήτημα στην εκάστοτε κυβέρνηση. Ομως, δεν είναι σύμπτωση ότι στις περισσότερες μεγάλες πόλεις του πλανήτη την ευθύνη και την αρμοδιότητα έχει ο δήμος. Τρίτον, να φύγουμε από τη λογική των οριζόντιων λύσεων και πολιτικών. Αντί να δουλεύουμε από πάνω προς τα κάτω, να δουλέψουμε από κάτω προς τα πάνω, δηλαδή γειτονιά – γειτονιά».
Αλλα ζητήματα που εντοπίζει η Grant Thornton αφορούν το επίπεδο καθαριότητας των ακινήτων και τη λειτουργία των εγκαταστάσεων του ακινήτου, θέματα δημόσιας ασφάλειας αλλά και προσωπικής ασφάλειας και ακεραιότητας, επιβάρυνση στη διαχείριση των απορριμμάτων στα αστικά κέντρα και στην κατανάλωση ενέργειας. Πρωτίστως, δε, η μελέτη επιβεβαιώνει την απειλή «αλλοίωσης των αστικών χαρακτηριστικών, της τοπικής φυσιογνωμίας και της πολιτιστικής ταυτότητας των προορισμών» όπως και την περαιτέρω επιβάρυνση του ισοζυγίου «μεταξύ τουριστικού και οικιστικού περιβάλλοντος».
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΞΕΕ, Αλέξανδρο Βασιλικό, «το φαινόμενο γιγαντώθηκε μέσα σε μια γκρίζα ζώνη, χωρίς κανόνες, χωρίς ελέγχους, χωρίς πιστοποιήσεις, με “μαύρη” εργασία και πρακτικές παραοικονομίας. Ετσι ανέβηκαν στα ύψη τα ενοίκια για τις οικογένειες, γιατροί φεύγουν από τα νησιά γιατί δεν βρίσκουν σπίτι, καθηγητές και δάσκαλοι κοιμούνται σε αυτοκίνητα. Ολόκληρες περιοχές χάνουν τη φυσιογνωμία και τον χαρακτήρα τους. Εχουμε καθυστερήσει πάρα πολύ στην αντιμετώπιση του φαινομένου». Στο πλαίσιο της παρουσίασης της μελέτης μίλησαν και οι αρμόδιοι επικεφαλής φορέων διαχείρισης προορισμών του Πόρτο και του Παρισιού, οι οποίοι μεταξύ άλλων σημείωσαν πως έχουν τεθεί όρια στον αριθμό των καταλυμάτων που μπορούν να διατίθενται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και διενεργούνται αυστηρότατοι έλεγχοι για αδήλωτα ακίνητα, ενώ παράλληλα χορηγούνται ακόμη και επιδοτήσεις σε ιδιοκτήτες προκειμένου να μεταφέρουν τα ακίνητά τους από την αγορά των βραχυχρόνιων σε αυτή των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Αυστηροί όροι και πρόστιμα
Σύμφωνα με κύκλους της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, μέτρα που αξιολογούνται αυτή την περίοδο διεθνώς περιλαμβάνουν βαριά πρόστιμα στα μη δηλωμένα ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυπρόθεσμα, σύνδεση της δραστηριότητας με υποχρεωτική καταβολή ασφαλιστικών εισφορών, συγκατάθεση της συνέλευσης των ενοίκων για χρήση ακινήτου σε βραχυπρόθεσμη μίσθωση, ξεχωριστές εισόδους αλλά και επιβολή τεκμηρίων εισοδήματος διπλάσιων από των κανονικών. Το ΞΕΕ διά του προέδρου του Αλέξανδρου Βασιλικού εισηγείται σειρά μέτρων για τη ρύθμιση της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως η θέσπιση ανώτατου ορίου βραχυχρόνιας μίσθωσης κάθε καταλύματος έως 90 ημερών ετησίως, για όλη τη χώρα που να μειώνεται σε 60 ημέρες σε περιπτώσεις όπως των νησιών κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των ξενοδοχείων. Επίσης προτείνεται με απόφαση του δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Το επιμελητήριο εισηγείται επίσης να τεθεί ανώτατο όριο δύο ακίνητων ανά εκμισθωτή όταν είναι φυσικό πρόσωπο, ενώ κάθε νομικό πρόσωπο να θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση. Επίσης, κατατέθηκε εισήγηση για ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές όπως εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ. για το δωμάτιο και 18 τ.μ. για το διαμέρισμα, που απαραιτήτως θα πρέπει να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, πιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, ασφάλιση αστικής ευθύνης και συμμόρφωση με ειδικά υγειονομικά πρωτόκολλα. Προτείνεται ακόμα να επιβληθούν τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής αλλά και να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα τα οποία πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή. Τέλος, το επιμελητήριο εισηγείται τη θέσπιση υποχρέωσης ενημέρωσης των συνιδιοκτητών για τη διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25% και την εφαρμογή συστήματος ελέγχου καταγγελιών κατά του ιδιοκτήτη εκ μέρους συνιδιοκτητών και πελατών, με αυστηροποίηση των κυρώσεων και των προστίμων.
Τι απαντούν οι εταιρείες Airbnb
Του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου
Ανοιχτός σε διάλογο με τους αρμόδιους φορείς είναι ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), προκειμένου να αναζητηθούν λύσεις όσον αφορά τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Νάσο Γαβαλά, πρόεδρο του STAMA, «αυτό που θα πρέπει να καταστεί σαφές είναι ότι οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, που είναι μέλη του Συνδέσμου, δεν είναι και επενδυτές και ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών».
5.000 καταλύματα
Σήμερα, ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων διαθέτει 58 εταιρείες-μέλη, που διαχειρίζονται 5.000 καταλύματα πανελλαδικά. «Υπολογίζουμε ότι κατά μέσον όρο το 92% των ακινήτων αυτών αφορούν μικροϊδιοκτήτες με 1-2 ακίνητα ο καθένας. Επομένως, το να γίνεται λόγος για περαιτέρω ρυθμίσεις και φορολογικές επιβαρύνσεις, ουσιαστικά θα πρέπει να γίνει σαφές ότι κατά κανόνα θα αφορούν τη μικροϊδιοκτησία», σημειώνει ο κ. Γαβαλάς.
Επίσης, σύμφωνα με τον STAMA, το γεγονός ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποδίδουν ΦΠΑ δεν αποτελεί ελληνική «πρωτοτυπία». Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων δεν εισπράττουν ΦΠΑ και δεν εκπίπτει ο ΦΠΑ από τα έξοδά τους.
Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, στην Αθήνα υπολογίζεται ότι το μερίδιο των μεμονωμένων ιδιοκτητών διαμορφώνεται σε 31% από 42% που ήταν το 2019. Σε πανελλαδικό επίπεδο, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε 40%, από 46% που ήταν το 2019.
Ωστόσο θα πρέπει να σημειωθεί ότι το ποσοστό των εταιρειών που διαχειρίζονται πάνω από 21 ακίνητα αποτελούν το 12% πανελλαδικά, ποσοστό που δεν έχει αλλάξει από το 2019. Στην Αθήνα όμως παρατηρείται αύξηση του μεριδίου των εταιρειών σε 21% από 16% που ήταν πριν από την πανδημία.
Ο κ. Ν. Γαβαλάς είναι και επικεφαλής της Mint, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. «Ως Μint διαχειριζόμαστε περί τα 400 ακίνητα πανελλαδικά, τα περισσότερα εκ των οποίων ανήκουν σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες. Αντιλαμβανόμαστε λοιπόν ότι υπάρχει μια παρανόηση στο συγκεκριμένο ζήτημα, καθώς ουσιαστικά οι εταιρείες μας παρέχουν υπηρεσίες σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες, οι οποίοι για διάφορους λόγους (π.χ. απόσταση, ηλικία, χρόνος) δεν μπορούν να αφιερώσουν οι ίδιοι τον χρόνο που απαιτείται για τη διαχείριση των ακινήτων τους μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης».
